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小區車位究竟歸誰？該租還是該售？林林總總關於車位的問題多次引發開發商、物業和業主三方的爭議。
日前，有報道稱某小區規定業主不買車位，私家車就不能開進小區，引起了不少業主的共鳴。小區的業主有沒有優先使用車位的權利？小區物業有沒有權利出租或者銷售小區的車位呢？
回答這些問題我們要先搞清三個問題：
一、開發商和物業究竟是什麼關係？
國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業。但現實中，不少小區物業管理企業均是由開發商派生出來的，普遍存在「父子關係」。瞭解到這個現象，我們可以這麼理解，在小區的車位上，一般情況下，物業和開發商是利益共同體。
當然也不排除，由於某些原因，例如新舊物業管理公司更替時，開發商和物業公司有衝突的情況。
二、小區車位產權是如何判定歸屬的？
根據《中華人民共和國物權法》第七十四條，建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過**、附贈或者出租等方式約定。佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。
三、小區的車位分幾種？
一般情況，車位分為3類：產權車位、公攤車位、人防車位。
產權車位主要是指開發商自建的地下車庫，且開發商單獨取得車庫產權。在這種情況下，開發商可以委託物業公司租售車位。
公攤車位是車位面積已經列入公攤面積被分攤。根據《物權法》第七十四條第三款規定，佔有業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。
人防車位是人防工程的規劃車位。按照《物權法》和《人民防空法》立法中「誰投資、誰受益」的原則，在不妨礙防空功能和滿足業主需要的前提下供業主使用，並可按約定收取一定的費用。開發商只擁有使用權，不擁有產權，只能出租，但租期不得超過20年。
回到開篇的案例，物業有沒有權利禁止不買車位的業主車輛進入小區呢？
我們首先要看小區的車位屬於哪種性質，如果是開發商的產權車位，小區的業主可以成立業主委員會和物業進行交涉和維權。如果是人防車位，開發商沒有產權，**車位是違法的。如果是公攤車位，這類車庫所有權屬全體業主共有，根本談不上出租和**。
（以上回答釋出於2018-03-02，當前相關購房政策請以實際為準）
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