1樓：
一、專案市場定位規劃
準確的商業環境調研和科學分析、掌握影響購物中心發展的靜態和動態變數，是做好成功商
業規劃的前提……
現代商業地產開發實際表明，購物中心的市場定位從某種意義上講將比選擇地段更重要。詳
細的調研，清晰的判斷，巨集觀的統籌，果斷的決策，是準確定位的要件，這樣才能準確把握市場
脈搏，確定不同類別的經營模式，避免同質性，創造最大差異化，從而引領市場。
（一）整體商業定位細分、確定目標客戶群、把握主體服務物件
1、定位內容：明確主體服務物件，確定目標客戶群。
2、定位原則：以目標消費者的真實、持久需求定位（參考年齡段、性別比、收入層次、文
化層次、消費層次、消費傾向等調研資料）。
3、定位過程：通過商業環境調查等不同方式的調查，彙總分析得到不同消費群的構成：
a、核心消費群：商圈半徑2 公里範圍內，約10 萬消費能力較強的高層收入固定居民消費
群；主要需求的消費特徵：
業態需求——求綜合型、一站式消費場所；
業種需求——百貨、食品、家電、服裝、鞋類、箱包、化妝品、傢俬、珠寶首飾、書籍酒吧、
茶坊、美容等；
功能要求—— 購物、娛樂、休閒、運動、美食、觀光等；
消費者結構— 收入穩定、消費意識超前的上層工薪族和生意人。
b、中心消費群：商圈半徑5 公里範圍內，除核心消費群以外約20 萬的中高層消費人群；
主要需求的消費特徵：
業態需求——綜合型、一站式消費場所；
業種需求——百貨、家電、服裝、鞋類、箱包、化妝品、珠寶首飾；
功能要求——購物、娛樂、休閒、運動、美食、觀光等；
消費者結構—收入穩定、消費意識較高的中高層收入的消費群。
c、輻射消費群：商圈半徑5-10 公里範圍以內的中高層居民人群消費和外來的旅遊客源消費；
主要需求的消費特徵：
業態需求——綜合型、一站式消費場所；
業種需求——百貨、服裝、化妝品、珠寶首飾、特色土特產；
功能要求——購物、娛樂、休閒、美食、觀光等；
消費者結構—消費意識較高的中高層收入的市內及周邊縣市的居民。
（二）商業中心功能、規模定位
1、定位內容：明確商業中心功能規劃和經營規模
商場的基本功能無疑是提供商品的零售服務，但隨著人們消費水平的提高，單純的購物服務
已難以滿足顧客的需要，利用雙休日和節假日進行休閒、娛樂型購物消費已成為一種趨勢，因此，
不少商場在主營零售業的基礎上，往往有必要引入餐飲、娛樂及其他服務行業以方便顧客，帶旺
商場。2、定位原則：以打造城市商業名片、引領商業主流為目標
一般來講，商場的規模越大，它所能覆蓋的商圈範圍就越大，但商場單店的規模越大，而受
到一些因素的制約也越大，顧客購物疲勞度也受商場單店規模的制約。一般情況下，顧客在商場
購物的時間不會超過3 小時，超過這個時間就容易處於疲勞狀態。如果在建築風格、規模和環境
氛圍都很有特色的話，也可以作為現在流行商業業態shopping mall 來開發，考慮引入購物以外
的其他商業用途，如餐飲、娛樂、休閒等服務型消費場所。可以很好地結合雕塑景觀步行道融為
一體共同營造城市景觀文化的亮點。
3、定位過程：結合商圈目標消費群、商圈人口和商圈竟爭情況和商業建築規劃具體確定本
商場的功能和規模。
根據「購物中心定位二八**定律」求證分析,購物中心商圈輻射人口數與購物中心零售服務
面積的比為4：1。
（三）商業中心的經營檔次與形象定位
商場的形象定位，實際上是商場經營企業的形象定位，因此，它隨著商場的經營運作而持續
存在並發揮作用。如何來確定商業中心的經營檔次和綜合形象，打造商業中心高檔品牌和現代商
業商圈,形成明顯的差異化定位經營為目標。通過對商業中心品牌的定位界定商業文化內涵，建
立超前的品牌形象（引領購物時尚、反映地域特色、精選服務物件、創新組合業態、綜合形象鮮
明且易推廣傳播等）。
建立獨特而鮮明的商業組團形象不僅是竟爭市場的制勝關健，而且是快速提升企業知名度和
美譽度的重要手段，之所以從戰略高度上系統設計和推出專業化商業組團形象是完全必要的選
擇，也是成就賣場無形的品牌資產根本。
二、專案整體業態規劃
（一）業態規劃的背景：
所謂的業態革命，是針對於傳統零售商業的單一化功能很難適應社會發展和消費需求的變
革。其理論思想是：不斷滿足社會發展進步給人們帶來的物質生活和精神生活的需要，人的日常
生活主要分佈於三個生活空間，即第一空間（居住空間），第二空間（工作空間），第三空間（購
物休閒場所）。要提高人的生活質量必須從三個生活空間同時去考慮。而生活質量的提高又往往
表現為第
一、第二生活空間的逗留時間減少，第三生活空間的活動時間增加。因此，必須把提高
第三生活空間的質量作為人們生活質量的關鍵點。現代商業業態的戰略規劃性恰恰表現在如何精
心定位規劃第三生活空間。
傳統商業的賣場功能大多是以購物為主，這種單一化的功能定位已經越來越不適應社會發展
的需要。從人的需求發展方向來看，有形商品的充分滿足，會使需求向無形商品轉移，即所謂的
「離物」傾向。也就是說，在人們的消費生活中，休閒、文化娛樂、修養等方面的支出比重會大大
增加。（二）業態戰略規劃：
主力業態定位、科學業態配合、合理租戶組合的目的是製造購物中心內張弛相間的興奮點，
實現顧客儘可能多的消費訴求。
主力業態定位，即將核心主力店和主力店選擇作為購物中心規劃前期工作的核心內容，是為
購物中心開發、招商和經營創造條件，保障持續經營成功的關鍵。
核心主力店和主力店是擁有國內外知名品牌、商譽和口啤的連鎖或單店的目的性商店，具有極強
的消費號召力，開業之地往往人氣聚集、商氣鼎盛，產生巨大的廣告效應和經營收益，使購物中
心更具活力。
（三）業態規劃組合定位:
1、在商業規劃中，一般選擇大型綜合（量販）超市、大型百貨店為核心主力店。
在社群型購物中心的商業規劃中，量販超市是購物中心商業規劃首選業態。量販超市是零售
業發展的方向之一，其銷售的是大眾化生活必需品，面向最廣泛的消費群體，對區域分佈的限制
少，與專案開發中規劃的不同規模的購物中心易於結合，帶旺地段**和商圈升值。
2、選擇連鎖百貨超市、連鎖食品超市、名品專門店、連鎖餐飲、娛樂店為主力店
主力店應是業界知名業種代表，主力店的規劃佈局一要避開與核心主力店經營同類商品的樓
層或商品檔次，二要有利於豐富購物中心內業態和業種。一般而言，購物、餐飲、娛樂、運動等
業種都應分別引入主力店，分佈在購物中心的不同區位或樓層，並在周圍聚合一批同業種店鋪，
形成一個區域性購物中心的消費主題。品牌服飾應佈局在精華區**動線入口，品牌快餐店則宜布
局於購物中心各區結合部。
規劃時應對各業種主力店多準備幾家招商物件以供選擇，避免招商佈局規劃時資源不足而出
現「飢不擇食」的盲目性。在多業態組合的購物中心內的主力店，所規劃區域可多選幾家使用意向
差別大的業主，利用整體利益引導、自營鋪面置換、租金收益提高等綜合手段，務必實現整體規
劃。3、選擇商圈內有消費需求的百貨精品店、餐飲店、娛樂店、綜合服務功能店（銀行、郵政、
美容美髮、音像、洗衣、彩擴、家政等）作為專門店及普通店。
專門店及普通店業種配比與租戶組合規劃，以市場調查確認的商圈業種分佈統計和消費者需
求分析為基礎。業種配比和租戶組合（指經營商品品種的數量、重疊率、檔次組合）除配合核心
主力店和主力店的佈局外，應預留調整空間。
在規劃中根據各樓層業種的檔次，目標顧客的層次，合理安排相應檔次的餐館店。針對方便
購物顧客放鬆精神狀態的零星娛樂、小吃業種，宜規劃在購物業種轉換接合處。同時在規劃中要
**商鋪分級、入夥的租金底線，並設想怎樣使用注資、聯營、承包、扣點等招商合作手段。
4、大型和特殊的娛樂業種應該放在購物中心頂部高層或縱深區域，以活躍購物中心立體縱
深區域，且易於錯時營業和區隔管理。免費的公共娛樂設施可穿插分佈。__
做商業地產專案前期、後期需要注意些什麼？
2樓：匿名使用者
個人觀點：
（一）前期最重要的錢、人、研究策劃和設計
1.商業地產專案較之住宅專案單位投資更大，而且回報期長（真正做好的商業地產專案一般自持經營），這對開發商，尤其做住宅起家的民營開發商來說 還是比較難的。所以在真正開始做專案之前一定要仔細估算投資和回報，如果能承受，再開始動，也就說開發之前把融資搞定。
2.商業地產開發相比住宅要晚，專案也少（尤其成功的更少），也沒有哪個大學有系統的教育培訓，所以培養的人才比較有限。所以在專案開始之前有個經驗豐富而且和老闆能達成一致的**手非常重要，有了這樣一個人，再給他配一些團隊，這事基本才能做。
3.商業地產專案的前期研究策劃非常重要，因為不同城市、不同區位、不同體量的專案，面對的消費者是不一樣的，所以這個專案對應的意向商家也不一樣，是要做大型購物中心，還是社群商業，是零售百貨為主還是餐飲休閒為主..商家怎樣組合最合理，怎樣把他們吸引到專案來....
這一系列的問題必須在前期就考慮清楚，然後指導設計。
4.商業地產專案規劃設計非常重要，不同的方案差別很大，尤其是定位比較高，想引入大型主力店的專案，一定要謹慎，因為他們對設計、物業都有些特殊的要求，你需要再滿足他的同時不損害其他部分的利益。一旦設計走偏了，以後要改成本就太高了。
（二）後期最重要的運營管理
以前，商業地產業內最吃香的是招商人員，招商幾乎成為行業論壇的最熱話題，因為那時是開發的高峰期，因為那時有很多專案犯了錯，導致招商困難。但這幾年不大一樣了，很多專案投入運營，很多招商成功的專案不一定運營後也成功，很多招商一般的專案後來運營卻很好。這涉及到經營管理、招商調整、營銷推廣、客戶服務等一系列的問題，而這些問題就是運營管理，這塊的人才現在很吃香。
說得有點羅嗦 但也比較概況 總之只有經歷過一個完整專案的人 才有真切的體會
商業地產投資選擇要注意的事項有哪些
3樓：好租網認證號
想投資商業地復
產,但又不知如何選擇制。公寓、商鋪和
bai寫字樓,這三種主要的du商用物業投資時需zhi要什dao麼呢？
投資公寓：選大型商圈
據觀察發現，不同公寓的使用者，對周邊配套的要求不同。對於商務配套要求較高的公寓來說，便利的交通條件、發達的餐飲娛樂設施，都是提升專案品質的因素。因此，業內人士建議，投資者重點投資大型商圈，特別是中、高檔寫字樓居多商貿活動頻繁的區域。
投資商鋪：商業環境很重要
投資商鋪，所選擇專案的地理位置和營銷手段都是決定性因素。專案所在地良好的商業環境、發達的交通路線、充足的停車位、專業的前期規劃、專業的商用物業建築設計機構、專業的商業管理機構，如果具備以上條件，這樣的商鋪是值得投資的。而商鋪的「人氣與商氣」是決定投資人是否能夠得到良好投資回報的關鍵。
投資寫字樓：選準租戶方向定位
由於寫字樓的高回報率，會吸引廣大投資者操作。而對於投資者來說，寫字樓所處的區域並非最值得關注的方面，專案將來的投資回報主要需關注該專案是否會吸引目標客戶的租用。
做商業地產要思考什麼，做商業地產需要注意什麼？
資金 融資模式 運營模式，盈利模式，區位分析等等 做商業地產需要注意什麼？第一難 不注重前期調研。沒有確定的可供決策的資料或者不重視依據資料決策。第二難 以住宅地產的運作模式來運作商業地產，不懂商業地產運作流程，顛倒程式。第三難 招商難。主要問題有 定位不精確 競爭大 人員素質不高 招商不繫統。等等...
如何做好商業地產專案策劃，商業地產專案策劃的核心吸引力是什麼？
商業地產不像住宅地產那麼簡單，令很多開發商費盡心思 絞盡腦汁，但還是出現很多回不盡人意的商業地答產專案。前瞻產業研究院認為，若從以下幾個方面著手，是做好商業地產的前提和必須 一 業種業態的規劃設計是前提。主力業種在專案中佔具很主要的作用，次力業種的作用也不應忽視，一定記住的是，在主力業種選擇與次主力...
休閒商業地產策劃的特點是什麼？休閒商業地產策劃哪家公司好
休閒商業地產策劃的特點有哪些？休閒商業地產策劃有什麼特點？北京綠維創景規劃設計院房地產旅遊策劃專家指出，休閒房地產，簡單地說就是為休閒活動服務的地產，它以住宅為主體，融合了多種休閒設施。在這裡，可以嘗試著將休閒房地產定義為 在一般住宅要素的基礎上，依託專案周邊良好的資源環境，把房地產和房地產以外的其...